부동산에는 세 단계의 세금이 따라붙는다. 살 때 내는 취득세, 가지고 있는 동안 내는 보유세, 그리고 팔 때 내는 양도소득세다. 이 글은 그 가운데 "보유하는 동안"에 해당하는 두 세금, 즉 재산세와 종합부동산세를 다룬다. 둘은 비슷해 보이지만 부과하는 기관도, 계산 방식도, 부과 시점도 다르다. 헷갈리기 쉬운 부분만 골라 구조 위주로 정리한다.
핵심부터 말하면, 재산세는 부동산을 가진 거의 모든 사람이 내는 지방세이고, 종합부동산세는 보유 주택의 공시가격 합이 일정 기준을 넘는 사람만 추가로 내는 국세다. 그리고 둘 다 운명을 가르는 날짜가 같다 — 바로 매년 6월 1일이다.
재산세 — 거의 모두가 내는 지방세
재산세는 주택·토지·건축물 같은 재산을 보유한 사람에게 지방자치단체가 매기는 지방세다. 내가 사는 시·군·구청이 부과하고, 위택스(wetax.go.kr)나 지자체를 통해 고지된다. 주택을 가지고 있다면 거의 예외 없이 대상이 된다.
주택분 재산세는 금액을 두 번에 나눠 낸다. 보통 7월과 9월에 절반씩 분납하는 구조이며, 세액이 일정 금액 이하로 적으면 7월에 한 번에 부과되기도 한다. 토지·건축물은 부과 시기가 또 다르므로, 고지서에 적힌 납부 기한을 그대로 따르면 된다.
- 과세 대상 — 주택, 토지, 건축물 등 보유한 재산
- 부과 기관 — 시·군·구청(지방세)
- 납부 시기 — 주택분은 통상 7월·9월 분납
- 조회·납부 — 위택스(wetax.go.kr) 또는 지자체 고지서
재산세는 어떻게 계산되나
재산세는 시세에 바로 매기는 게 아니라, 정부가 정한 공시가격을 기준으로 한다. 여기에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만들고, 그 과세표준에 세율을 적용하는 방식이다. 순서로 보면 이렇다.
- 공시가격 — 정부가 매년 정하는 부동산 기준가격(시세와는 다름)
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
- 재산세 = 과세표준 × 세율(구간별 차등)
공정시장가액비율과 세율 구간은 정책에 따라 자주 조정되는 값이다. 그래서 정확한 세액은 본인 부동산의 공시가격을 확인한 뒤 위택스의 계산 기능으로 따져 보는 편이 안전하다. 여기서 기억할 핵심은 "시세가 아니라 공시가격이 출발점"이라는 점이다.
종합부동산세 — 고가·다주택에 더 내는 국세
종합부동산세(종부세)는 재산세와 별개로, 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산해 그 합이 일정 기준을 넘으면 추가로 부과되는 국세다. 부과하는 곳은 국세청이고, 매년 12월에 고지된다. 즉 재산세를 이미 낸 부동산이라도, 보유 규모가 크면 연말에 종부세가 한 번 더 따라붙는 구조다.
"인별 합산"이라는 점이 중요하다. 종부세는 세대가 아니라 사람 한 명을 기준으로 본인 명의 주택들의 공시가격을 더한다. 그 합계가 공제 기준액을 넘는 만큼에 대해서만 과세된다.
- 1세대 1주택자 — 더 높은 공제 기준액을 적용받는다
- 그 외(일반) — 1세대 1주택보다 낮은 일반 공제 기준액을 적용
공제 기준액을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않는다. 그래서 한 채를 보유한 실거주자 다수는 종부세 대상이 아니며, 공시가격이 높은 고가 주택이나 여러 채를 보유한 경우에 주로 문제가 된다.
재산세 vs 종합부동산세 한눈에 비교
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 세금 종류 | 지방세 | 국세 |
| 부과 기관 | 시·군·구청 | 국세청 |
| 대상 | 부동산 보유자 대부분 | 공시가격 합이 기준 초과한 사람 |
| 합산 방식 | 물건별(개별 부동산) | 인별 보유 주택 합산 |
| 부과 시기 | 주택분 7월·9월 | 12월 |
| 조회·납부 | 위택스 | 홈택스 |
표를 한 줄로 줄이면, 재산세는 "부동산 하나하나에" 지자체가 매기는 기본 보유세이고, 종부세는 "사람 한 명이 가진 주택을 다 더해" 기준을 넘는 부분에 국세청이 추가로 매기는 세금이다.
6월 1일이 운명을 가른다
재산세와 종부세 모두 과세기준일이 매년 6월 1일이다. 이 말은 "6월 1일 현재 그 부동산을 소유한 사람"이 그해 보유세를 전부 부담한다는 뜻이다. 6월 2일에 팔든, 7월에 팔든, 그해 재산세·종부세는 6월 1일의 소유자에게 간다.
그래서 매매 시점이 6월 1일을 끼고 있으면 누가 그해 보유세를 떠안는지가 갈린다. 일반적인 정리는 이렇다.
- 파는 사람 — 잔금일을 6월 1일 이전(5월 31일 등)으로 맞추면 그해 보유세를 피할 수 있다
- 사는 사람 — 잔금일을 6월 2일 이후로 맞추면 그해 보유세는 매도인이 부담한다
1세대 1주택의 종부세 공제 구조
같은 공시가격이라도 1세대 1주택자는 종부세에서 여러 혜택을 받는다. 핵심만 추리면 세 가지다.
- 높은 공제 기준액 — 1세대 1주택자는 일반보다 큰 금액을 공제받아, 그만큼 종부세 대상에서 빠지거나 세액이 줄어든다
- 고령자 세액공제 — 일정 나이 이상 보유자에게 연령 구간별로 세액을 공제
- 장기보유 세액공제 — 주택을 오래 보유한 기간에 따라 세액을 추가로 공제
고령자 공제와 장기보유 공제는 함께 적용받을 수 있으며, 둘을 합친 공제율에는 상한이 있다. 즉 나이가 많고 오래 보유한 1세대 1주택 고령자일수록 종부세 부담이 크게 완화되는 구조다. 다만 1세대 1주택 판정과 공제 적용에는 세대·주택 수 요건이 따르므로, 비과세 요건을 다루는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 글과 함께 보면 "1세대 1주택"이라는 개념을 잡는 데 도움이 된다.
내 보유세 확인은 어디서
두 세금은 조회·납부 창구가 다르다. 재산세는 지방세이므로 위택스(wetax.go.kr)에서, 종합부동산세는 국세이므로 홈택스(hometax.go.kr)에서 고지 내용과 납부를 확인한다. 본인 부동산의 공시가격은 '부동산공시가격알리미'에서 조회할 수 있고, 이 공시가격이 두 세금 모두의 출발점이 된다.
처음 보유세를 챙긴다면 ① 공시가격 확인 → ② 7·9월 재산세 고지 확인(위택스) → ③ 12월 종부세 대상 여부 확인(홈택스) 순으로 한 해를 따라가 보면 흐름이 잡힌다.