계산기는 어떻게 작동하나
양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 팔아 생긴 이익에 매기는 세금입니다. 핵심은 판 가격(양도가액)에서 산 가격(취득가액)과 들인 비용(필요경비)을 빼서 남은 차익에만 세금을 매긴다는 점입니다. 이 계산기는 입력한 양도가·취득가·필요경비로 양도차익을 구하고, 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 연 250만 원 기본공제를 뺀 과세표준에 기본세율을 적용해 예상 세액을 추정합니다.
예를 들어 양도가 8억 원, 취득가 5억 원, 필요경비 1,000만 원, 보유 5년이라면 양도차익은 약 2억 9,000만 원입니다. 여기서 장기보유특별공제(5년이면 10%)와 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 나오고, 거기에 누진 기본세율과 지방소득세 10%를 더해 최종 부담을 추정합니다.
양도차익은 어떻게 구하나
양도소득세의 출발점은 양도차익입니다. 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.
필요경비를 빠짐없이 챙기면 차익이 줄어 세금도 줄어듭니다. 그래서 부동산을 살 때 낸 취득세 영수증, 중개수수료 현금영수증, 인테리어 세금계산서 등을 보관하는 것이 중요합니다. 취득세 자체가 궁금하다면 취득세 용어 설명도 함께 참고하세요.
장기보유특별공제와 기본공제
차익이 그대로 다 과세되는 것은 아닙니다. 오래 보유했다면 장기보유특별공제로 차익의 일부를 깎아 줍니다. 일반 부동산은 보유 3년부터 적용되어 연 2%씩 늘어나며 최대 30%까지 공제됩니다(보유 15년). 1세대 1주택으로 일정 기간 거주한 경우에는 공제율이 훨씬 커집니다.
| 보유기간 | 일반 장기보유특별공제율 | 비고 |
|---|---|---|
| 3년 미만 | 0% | 공제 없음 |
| 3년 | 6% | 3년부터 시작 |
| 5년 | 10% | 연 2%씩 증가 |
| 10년 | 20% | — |
| 15년 이상 | 30% | 일반 부동산 상한 |
장기보유특별공제를 뺀 뒤에는 한 해에 한 번 양도소득 기본공제 250만 원을 추가로 빼 줍니다. 같은 해에 여러 건을 양도하면 기본공제는 합쳐서 한 번만 적용됩니다. 보유기간이 길수록 공제가 커지는 구조라, 매도 시점을 며칠 차이로 조정하면 공제율이 달라질 수 있습니다.
과세표준과 세율
장기보유특별공제와 기본공제를 모두 뺀 금액이 양도소득 과세표준입니다. 여기에 누진 기본세율을 적용합니다. 양도소득세 기본세율은 종합소득세와 같은 6%~45% 누진 구조이며, 과세표준 구간이 올라갈수록 높은 세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 | 40%~45% | 구간별 적용 |
이렇게 산출한 양도소득세에는 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 즉 산출세액이 1,000만 원이면 지방소득세 100만 원을 더해 실제 부담은 약 1,100만 원이 됩니다. 종합소득과 세율 구조가 같으므로 세율 구간 감각은 종합소득세 계산기로도 익혀 둘 수 있습니다.
1세대 1주택 비과세와 중과
실거주 1주택을 팔 때는 세금 부담이 크게 달라집니다. 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 기간 등)을 채우면 양도가액 12억 원까지는 세금이 없고, 12억 원을 초과하는 부분에 대응하는 차익에만 과세합니다. 이 계산기의 "1세대 1주택 비과세 적용 → 예"는 12억 초과분 비율만 과세하는 단순 추정이며, 실제 비과세 요건 충족 여부는 따로 판단해야 합니다.
비과세·중과의 구체적 요건은 글로 따로 정리해 두었습니다. 양도소득세 기초에서 전체 흐름을, 1세대 1주택 비과세 요건에서 거주·보유 기준을, 보유세가 궁금하다면 재산세·종부세 가이드를 참고하세요.
신고·납부 시기와 계산기의 한계
양도소득세는 예정신고 의무가 있습니다. 부동산을 양도한 경우 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 합니다. 예를 들어 3월 10일에 잔금을 받았다면 5월 말까지 예정신고를 마쳐야 합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다.
이 계산기는 기본세율을 전제로 한 추정 도구입니다. 단기·다주택 중과, 비사업용 토지 가산, 감면(농지 자경·8년 등), 환산취득가액·필요경비 개산공제, 1세대 1주택의 상세 공제율 등은 반영하지 않습니다. 실제 세액은 자산 종류·취득 시기·거주 요건에 따라 크게 달라지므로, 정확한 금액은 홈택스 양도소득세 모의계산과 세무 상담으로 확정하세요.
자주 묻는 질문
Q. 취득가액을 모르면 어떻게 하나요?
오래전 상속·증여받았거나 계약서를 분실해 실제 취득가액을 알 수 없으면 환산취득가액이나 기준시가 등 법에서 정한 방법으로 추정합니다. 이 경우 필요경비도 개산공제로 갈음할 수 있어, 직접 입력하는 이 계산기와 결과가 달라집니다. 정확한 추정은 홈택스 또는 세무 전문가에게 문의하세요.
Q. 보유기간은 어디부터 어디까지인가요?
일반적으로 자산을 취득한 날(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 양도한 날까지로 계산합니다. 보유기간이 길수록 장기보유특별공제율이 올라가므로, 매도 시점이 공제 구간 경계에 걸친다면 며칠 차이로 공제율이 달라질 수 있습니다.
Q. 주식 양도차익도 이 계산기로 되나요?
이 계산기는 부동산 일반 양도(기본세율 누진)에 맞춰져 있습니다. 상장주식 대주주·비상장주식·해외주식 등은 세율·공제 구조가 달라 이 도구로는 정확히 계산되지 않습니다. 부동산 외 자산은 별도 기준을 확인하세요.
Q. 손해를 보고 팔면 세금이 없나요?
양도차익이 0 이하면 양도소득세도 없습니다. 다만 같은 해 다른 양도에서 이익이 났다면 손익을 통산할 수 있으니, 양도가 여러 건이라면 신고 시 합산을 검토하세요.